Byt v nájmu nelze rekonstruovat tak jednoduše, jak si mnozí nájemci nebo pronajímatelé myslí. Vždy je třeba postupovat v souladu s nájemní smlouvou a zákonem. Rekonstrukce nebo oprava nájemního bytu bez souhlasu druhé smluvní strany má svá omezení. Ani s úhradou nákladů na rekonstrukci to nebývá jednoznačné.
Potřeba rekonstrukce bytu, tedy větších úprav, přestavby či jiných změn, se může objevit už před nastěhováním do nájemního bytu, neboť pronajímatel je povinen ze zákona předat čistý a zdravotně nezávadný byt. Byt má být dále opatřený uzamykatelnými dveřmi a podlahovou krytinou. Nájemce se však může s pronajímatelem dohodnout, že nájemní byt převezme i v horším stavu, než vyžaduje zákon. Součástí takové dohody však musí být i ujednání o nákladech na opravu bytu. Jestliže náklady dohoda neřeší, platí, že pronajímatel musí byt odevzdat ve stavu vyžadovaném zákonem. „Nejčastěji se nájemce a pronajímatel dohodnou, že si nájemce vyčíslené náklady takzvaně odbydlí, tedy že nějakou dobu nebude platit žádné nájemné, nebo ho bude platit ve snížené výši,“ uvádí Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení spotřebitelské organizace dTest.
Stává se, že byt na začátku nájmu neodpovídá dohodnutému stavu či stavu požadovanému zákonem. V takovém případě se může nájemce odmítnout do bytu nastěhovat, nebo požadovat slevu z nájemného po pronajímateli. Ovšem právo na slevu nájemce nemá, pokud stav bytu znal již při uzavření smlouvy, nebo ho neznal, ale mohl si jej předem ověřit. „Radíme nájemcům, aby se nespoléhali pouze na fotografie bytu, ale raději si šli jeho stav před podpisem smlouvy osobně zkontrolovat,“ doporučuje Lukáš Zelený a dodává: „Slevu z nájemného také nájemce nemůže požadovat, jestliže nevyzval pronajímatele k odstranění vad bezodkladně po nastěhování do bytu. Je vhodné na to mít důkaz, nejlépe písemný.“
Nutnost nebo jen přání rekonstruovat byt se mohou objevit i později po nastěhování do pronajatého bytu. Jestliže chce nájemce pronajatý byt rekonstruovat, potřebuje k tomu většinou souhlas pronajímatele. Pokud pronajímatel souhlas k rekonstrukci nedá, má právo nájemce z bytu vypovědět a požadovat po něm, aby uvedl byt do původního stavu na své náklady. Výjimkou je případ, kdy nájemce potřebuje provést rekonstrukci nutnou s ohledem na svůj zdravotní stav (třeba tělesný handicap), ovšem tu mu musí povolit soud.
Naopak nájemce se musí smířit s tím, že některé rekonstrukce může pronajímatel provést i proti jeho vůli. „Jedná se o všechny úpravy v bytě, které nesníží hodnotu bydlení a lze je provést bez většího nepohodlí pro nájemce. Co je ovšem větší nepohodlí, může být obtížné v konkrétním případě určit, jiný názor na to bude mít nájemce a jiný pronajímatel,“ vysvětluje Zelený. Pronajímatel dále nepotřebuje souhlas k úpravám prováděným na příkaz úřadu a k úpravám, bez jejichž povedení hrozí vznik závažné újmy v bytě. Typicky půjde o odstranění hygienických závad či problémů se statikou.
Někdy je z důvodu rekonstrukce zapotřebí, aby se nájemce z bytu dočasně vystěhoval. Při plánované rekonstrukci musí dát pronajímatel nájemci vědět tři měsíce dopředu, co bude v bytě rekonstruovat, kdy práce začnou a kdy skončí. Pronajímatel se také musí zavázat k náhradě přiměřených nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s dočasným vystěhováním, a zaplatit mu na ně přiměřenou zálohu. Nájemce musí pronajímateli do deseti dnů oznámit, zda s dočasným opuštěním bytu souhlasí. U rekonstrukcí, u kterých se předpokládá nepřítomnost nájemce po dobu maximálně týdne, stačí, když ho pronajímatel vyrozumí deset dní předem. A nájemce má pak pět dní na vyslovení souhlasu. Jestliže odmítne byt opustit či na výzvu nereaguje, musí pronajímatel požadovat dočasné vystěhování nájemce soudní cestou. Samozřejmě takto dopředu nemusí pronajímatel dávat nájemci vědět v případech, kdy sám rekonstrukci nepředvídá, typicky u odstraňování následků havárie.
Ideální je, pokud se nájemce a pronajímatel o plánovaných změnách vzájemně informují, aby při ukončení smluvního vztahu nedošlo k rozčarování. „Změny, které nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele, je povinen při skončení nájmu odstranit na vlastní náklady. Dohodnout se však může s pronajímatelem i jinak,“ vysvětluje Zelený a vzkazuje: „Máte-li problém související s bydlením, zavolejte do naší poradny na číslo 299 149 009. Každý všední den od 9 do 17 hodin vám rádi poradíme s problémy v oblasti nájemních vztahů.“
